Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona
Si tratta di un metodo alternativo attraverso cui procedere alla compravendita della casa.
La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo attraverso cui procedere alla compravendita della casa.
Molto diffusa in particolar modo nel commercio, si tratta di una forma contrattuale vantaggiosa sia per il venditore che per il compratore, al quale verrà consegnato immediatamente il bene oggetto della compravendita a fronte di un prezzo il cui pagamento sarà invece frazionato nel tempo (avverrà, quindi, a rate).
Vediamo, dunque, in cosa consiste la vendita con riserva di proprietà. Qual è il suo ambito di applicazione e quale, nel dettaglio, la sua disciplina.
Di che cosa si tratta e quando si applica
La vendita con riserva di proprietà, anche chiamata patto di riservato dominio, è una formula di compravendita "a rate" disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà rimane al venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata.
Questa formula viene in genere applicata nei casi in cui l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.
Il venditore ovviamente viene adeguatamente tutelato dalla giurisprudenza che, in caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, gli assicura la risoluzione del contratto e la restituzione materiale dell’immobile. Il venditore dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti.
Quali sono i vantaggi?
L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa e può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia. Senza contare che si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.
Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità, andando però a mantenere la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dell'acquirente.
Quali sono i svantaggi?
La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione: l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto.
Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente: una situazione che lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.
Senza contare che il vendtore dovrò comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti.
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