scoprire incogruenze dopo compromesso

Buongiorno,

mi servirebbe una consulenza. Il primo di febbraio mio figlio ha firmato con caparra un compromesso preliminare di vendita. Dopo un paio di giorni ci siamo accorti che nell immobile in questione ci sono delle incongruenze quali la certificazione Ape, i materiali usati per la costruzione e via dicendo. Abbiamo chiesto il blocco della procedura di procedimento per il mutuo e la restituzione della caparra. Oppure, con un nostro tecnico di fiducia andare in loco e con strumentazione adeguata avviare i procedimenti per la verifica delle certificazioni. Il proprietario non ce lo permette. Come possiamo muoverci?

Grazie

Federico

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Il Notaionline ha risposto

Buongiorno Federico,

La situazione che descrivi è delicata e va gestita con attenzione, soprattutto per evitare di perdere la caparra. Vediamo le possibili strade che potete percorrere.

1. Verificare il compromesso preliminare

• Controllate attentamente il compromesso preliminare (contratto di vendita firmato con caparra) per capire se ci sono clausole che possono tutelarvi.

• Se l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) riporta dati non veritieri o c’è stata dichiarazione mendace del venditore su aspetti rilevanti (materiali di costruzione, certificazioni non conformi), potrebbe esserci vizio del consenso o inadempienza contrattuale.

2. Inviare una diffida formale

• Se il venditore rifiuta il controllo con il vostro tecnico e ci sono fondati dubbi sulla conformità dell’immobile, potete inviare una diffida scritta tramite raccomandata A/R o PEC, contestando le irregolarità e chiedendo:

• Accesso per i controlli del tecnico di fiducia.

• Eventuale risoluzione del contratto per vizi o informazioni non veritiere.

• Restituzione della caparra per inadempienza del venditore.

3. Mediazione o conciliazione

• Se il venditore non collabora, potete valutare una mediazione civile tramite un organismo accreditato o la Camera di Commercio. Questa soluzione è spesso più rapida e meno costosa di un’azione legale.

4. Azione legale per inadempimento

• Se il venditore ha fornito informazioni non veritiere (ad esempio, APE errata, certificazioni false o mancato rispetto delle caratteristiche dichiarate), potete chiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento con richiesta di restituzione della caparra e risarcimento danni.

• In caso di rifiuto persistente, un avvocato potrà valutare un’azione in tribunale.

5. Valutare un accordo

• Se il venditore non accetta la restituzione della caparra, potete provare a negoziare un accordo (ad esempio, una riduzione del prezzo per compensare eventuali difformità o un impegno scritto per sanarle prima dell’atto definitivo).

Conclusione:

Il primo passo è mandare una diffida scritta con richiesta di accesso per i controlli. Se il venditore persiste nel negarlo, potrebbe configurarsi un inadempimento contrattuale, il che vi permetterebbe di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra. Se la situazione si complica, il supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare può aiutarvi a proteggere i vostri diritti.

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