prelazione agraria
Il diritto di prelazione in materia di trasferimento a titolo oneroso di terreno agricolo, consiste nel diritto di acquistare tale fondo, a parità di condizioni, rispetto a potenziali terzi acquirenti.
Esso spetta in ordine:
- al coltivatore diretto o affittuario del fondo (purchè lo coltivi da almeno due anni)
- all’imprenditore agricolo professionale, proprietaro di fondi confinanti.
Quesiti:
1) Oggetto della prelazione agraria:
L’oggetto della prelazione agraria è un “fondo rustico” o “fondo agricolo”. Per fondo rustico o fondo agricolo si intende il terreno destinato all’agricoltura. Esso può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali.
2) da dove deriva la destinazione agricola?
Essa deve risultare dal certificato di destinazione urbanistica. Essi sono indicati generalmente, nel predetto certificato, come “zona agricola”.
3) I terreni edificabili (per scopi residenziali, artigianali, industriali e commerciali) e quelli utilizzati per scopi diversi da quelli agricoli, sono esclusi dalla prelazione agraria? La risposta è SI.
4) Sono considerati edificabili i terreni i cui strumenti urbanistici consentano esclusivamente la realizzazione di costruzioni strumentali all’agricoltura? No: non lo sono, come sostenuto dalla Corte di Cassazione in data 21 novembre 1990 sentenza n. 11241 e quindi sono soggetti a prelazione.
5) I terreni con destinazione a verde sono soggetti a prelazione?
La destinazione a verde “pubblico” (cioè destinati alla formazione a parchi pubblici e a spazi verdi per l’utilizzo collettivo della popolazione urbana) e a verde “privato” (cioè destinati alla realizzazione di giardini parchi e spazi verdi di uso privato) esclude il diritto di prelazione. In questi casi, infatti, la destinazione del terreno, sia pure non edificatoria, è da considerarsi “urbana” , in contrapposizione alla destinazione agricola.
6) terreno con destinazione solo in parte agricola, vi è il diritto di prelazione?
La Cassazione (sentenze n. 6910 del 24 novembre 1986 e n. 4659 del 12 aprile 2000) hanno stabilito che il diritto di prelazione spetta solo sulla parte agricola.
7) La presenza di uno o più fabbricati sul fondo agricolo offerto in vendita esclude il diritto di prelazione?
Bisogna distinguere due ipotesi:
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Ipotesi a): i fabbricati sono rurali, cioè destinati esclusivamente al servizio dell’attività agricola svolta sul fondo: in tal caso la prelazione può essere esercitata sull’intero fondo agricolo, comprensivo del fabbricato (così cassazione 10 settembre 1986 n. 5538)
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Ipotesi b): i fabbricati non sono rurali: la prelazione può essere esercitata solo sul terreno agricolo e non sui fabbricati
8) la vendita del solo fabbricato rurale è soggetta a prelazione?
No, non essendo un terreno agricolo.
9) il diritto di prelazione esiste a prescindere dalla dimensione del fondo agricolo?
Si: la legge non pone distinzioni e pertanto sia i terreni di piccole dimensioni che i terreni di grandi estensioni soggiacciono alla prelazione
10) vendita di fabbricato di civile abitazione, NON avente destinazione rurale, con terreno circostante qualificato come agricolo: esempio villa di campagna con terreno agricolo circostante.
Gli aventi (astrattamente) diritto a prelazione ( ad esempio di confinanti in possesso dei requisiti soggettivi) possono esercitare tale diritto sul terreno agricolo, acquistando solo quest’ultimo? Il caso non è contemplato dalla legge.
La giurisprudenza ha chiarito che il diritto di prelazione è escluso solo per il terreno che possa essere considerato strettamente pertinenziale all’abitazione (giardino, orto, cortile, parco) (in questi termini, si veda la sentenza della Cassazione 10 agosto 1988 n. 4920).
La verifica della natura pertinenziale è una questione di fatto che richiede un riscontro specifico in ciascun caso concreto.
Ad esempio la presenza di una recinzione che abbraccia l’intera proprietà (villa di campagna e terreno) può essere indice di pertinenzialità.
Anche la situazione catastale può essere indicativa di un rapporto di pertinenzialità: ad esempio l’area è graffata all’immobile abitativo o è compresa nella medesima scheda.
Anche l’estensione del terreno può essere indice del rapporto pertinenziale, posto che, ad esempio, un terreno di vaste dimensioni, difficilmente può essere considerato pertinenziale di una abitazione di piccole dimensioni (in questo senso si è espressa sia la Core di Cassazione che, in materia fiscale, l’Agenzia delle Entrate)
